一個月後。

  林志超再次來到內地。依舊先是官方高層的接見；隨後他被京城大學授與『名譽博士』，並發表演講——《華夏人和亞洲人的時代》；最後參加了佛山大學的碩士授權單位的典禮。

  做完這些官方活動之後，林志超又以迅雷不及掩耳之勢拿下多個投資項目，包括：合資參與京城東安市場的改造重建、香格里拉酒店投資、舊城區改造工程、參與合營順德市新城區6000畝的土地開發、買斷王老吉品牌、合作開發鹽田港、成立深鎮長和實業有限公司（長實、和記）

  林志超旗下企業拿項目的速度，堪稱神速。

  基本是在其他人還沒有反應過來之前，已經洽談好二十多個投資大項目。

  而且，旗下企業還在繼續尋找投資項目，預計1992年將是投資內地最多的一年。投資的也不全是『回本慢』的商業項目，還有不少『發展地產項目』，但目前都是合資的。

  實際上，很多項目都是內地相關部門和企業找到他旗下的企業，甚至還有保證每年回報率不低於10%的承諾，例如京城的一個舊城改造大工程。

  而林志超投資的項目，基本都會考慮一些『不可控因素』（政Z、古建築相關），凡是這種項目，他肯定不會投資的。

  林志超回到香港，已經是五月中旬，香港這邊的經濟也非常喜人：

  港九各區的主要大型私人屋邨在第一季度底，便已經在沒平方尺4000港幣以上（相當於4萬一平米）；不過在第二季度，港府連串打擊炒樓措施，尤其是七成樓宇按揭政策的效果開始發揮作用，炒風開始收斂，成交開始減少，價格開始下調。

  不過，就在普通住宅價格疲軟之際，大型豪華住宅的價格開始大幅攀升，像是九龍塘的又一居（九倉開發的低密度豪宅）價格已經是接近5000港幣沒平方尺。

  與此同時，香港的寫字樓空置率已經只有2%，故寫字樓的售價和租金開始上揚。以交易廣場為例，寫字樓沒平方尺售價預計可達5萬平方尺以上，而租金則每平方尺每月70~75港幣，整個交易廣場的股價可達300億以上。

  香港的商場和商鋪表現亦非常亮眼，中環、灣仔、銅鑼灣、北角、尖沙咀表現最為理想，以銅鑼灣為例，自從時代廣場和崇光百貨相繼營業後，帶動了周邊的商鋪租金上漲。銅鑼灣羅素街的一間商鋪，每平方尺每月的租金竟然已經突破2000港幣；相當於一個1000尺的店鋪計算，每月的租金需要200萬，一年便是2400萬港幣。而時代廣場的租金已經突破9億港幣每年，下一年必將突破10億港幣的租金大關。

  商場和商鋪的租金如此喜人，有一個不可忽視的原因，那就是港流文化興起，為本來就非常繁榮的香港旅遊業，再添一把火；隨著港流組合HOT、SES、神話等在亞洲打開局面，取得巨大的轟動外，還有港流劇《藍色生死戀》、《浪漫滿屋》等通過衛星電視、出口的方式，被整個亞洲進行觀看，取得了很大的成功。

  香港的物業為什麼如此值錢？

  第一，香港的地理位置，它是連接西方和東方的紐帶，所以很多海外企業和內地企業，都會選擇以香港為跳板，進入西方和東方的市場。

  第二，旅遊聖地，它是購物的天堂，由於是自由貿易港，稅率極低，一些產品竟然比產地更便宜；其次是香港娛樂、香港漫畫、港流文化的影響力，香港的文化產業如今比日本還發達（人均文化產業GDP），這就大大帶動了旅遊業的發展，也就帶動了香港的經濟。香港一共就500多萬人口，每年卻可以接待2200萬的遊客（1991年統計）。

  第三，本地人的『賭客』心態，香港人好賭，所以炒房是很多人的職業，這些人一直是香港房價上漲的一個因素。哪怕是長實集團的樓盤，都得『倚仗』這些代理商和炒房客。

  周末。

  唐仲源、林志超、李高福三人來到愉景灣高爾夫會所，坐在一起喝茶，還有一些女眷也在會所聊天聚會。

  林志超今年3月回港，就在一次聚會中，建議唐仲源家族、李高福家族去內地投資；隨後，這兩大家族也是大舉進入內地發展，目前已經取得一些進展。

  「這些年，我這個女婿眼光一次沒有錯過，這次我也是委派顯千去內地考察，在滬市、京城已經有4個項目的投資意向」唐仲源高興的說道。

  最近這些年，東方集團發展可謂非常不錯，僅僅是拿下夏愨大廈、皇室大廈，就已經是帳面獲利不菲——這兩幢大廈購入是8億港幣，如今至少估值為60億左右；而愉景灣項目也已經大獲成功，畢竟機場方案已經在五年前出台，愉景灣已經變成寶地，普通住宅價格和荃灣比較接近；東方集團在港九市區還有幾幢商業大廈，以及一些中小型發展地產項目。

  唐氏家族，一直穩居香港十大財閥（截胡陳廷驊、査濟民、劉暖雄等），而此次第一批進軍內地，更是可以讓唐氏家族繼續穩固。

  東方集團將服裝代工業務遷入內地，與此同時，擁有自己的休閒服裝品牌——獅寶龍，還代理著很多國外的品牌，依舊是香港的『成衣大王』。

  林志超笑道：「顯千最擅長這種開拓市場了，東方集團有望更上一個台階！」

  唐顯千是他的大妻弟，當年開拓尼日尼亞的紡織市場立下大功，一直負責東方集團的紡織成衣業務；不過最近十年由於紡織行業日暮西山，所以唐顯千也是參與到香港興業的事務中。

  唐顯千、唐有千兩兄弟，在唐仲源的帶領下，倒是一直相處和睦，齊心協力。

  李高福說道：「有唐叔坐鎮，就更加萬無一失了！」

  唐仲源擺擺手，謙虛的說道：「我現在身體不算好了，事情都交給他們做了！」

  他今年87歲，但依舊沒有退休，每天也會到中環的『東方集團大廈』辦公室坐著。這是香港大家族的常態，比如說老嘉道理93歲還去中電辦公室坐著。

  隨後，李高福也交流了在內地投資的情況，自從他成為林志超的親家後，也跟著林氏家族看好內地，故這幾年『福和集團』也有很不錯的發展。雖然擠不進十大財閥，但也算得上20大財閥。

  福和集團比較經典的投資包括：七十年代後期在尖東投資的一家五星級酒店大廈、中英談判期間抄底、1985年投標中得海港城北側的『中港城』項目、1990年從置地手中以17億港幣拿下銅鑼灣世貿中心。

  這些項目，讓福和集團（上市企業）也擠進地產前20企業，李高福本人也是身價不菲。

  當然，李高福有今天，當然離不開林志超這個親家的支持。他1968年回港時，香港資產大概只有3000多萬港幣（現金和物業），如今卻高達近百億規模。福和集團不僅做地產，還做貿易、航運、製造業，投資還挺廣泛的。

  李高福女兒嫁給林志超四子林瑞楷，又誕下兩子兩女，也算是立下很大功勞，這也是兩家長期關係親密的一個原因。

  最後，林志超說道：「長實集團打算成立一支房地產信託REITs，主要去美國抄底商業地產，晚點你們要是有興趣，可以來投資。」

  長實集團在1984年就成立了一支REITs，當時是集資3億美金，投入日本的市場；結果就是，凡是投資的，都賺了近十倍的利潤。而參與投資的香港富豪和官員，高達三十多人。

  如今，長實集團打算再集資10億美金，成立一支REITs，專門購買紐約、洛杉磯的商業地產。與此同時，長實集團自身也會拿出30億美金以上（貸款一半左右），進軍美國的商業地產。

  至於前面一年多時間，只能算是試探性的投資，今年和明年才是投資的重頭戲。

  李高福好奇的說道：「這幾年美國的商業地產跌得很厲害，特別是加州的，莫非你覺得又是抄底良機？」

  他在美國也有物業投資，所以對行情不會沒了解！

  包括唐仲源家族，在美國也有近10億港幣的物業。

  對於李高福的發問，林志超大方的說道：「像美國這樣政治穩定的國家，經濟低谷就是最好抄底的機會。」

  唐仲源和李高福紛紛點頭，他們在海外的投資又何嘗不是這樣的想法，算是分散投資的一部分。

  不可否認的是，美國商業地產回報率較小，正常情況是6~8%；但是，如果是在地產低谷時抄底，再加上槓桿的作用，利潤就會大增。

  就好比前世巴菲特在1993年抄底紐約大學周邊的商業物業，1994年的回報率就高達35%。

  而林志超也做過一筆經典投資，當年以5億美金買下九幢曼哈頓寫字樓的有價證券，結果就是六七年後，價值已經高達21億美金。這九幢寫字樓，在1989年前出售了四幢，日前僅剩下五幢在環球集團旗下。

  恒生指數從年初的4400點，到了5月下旬已經高達6600點，五個月時間漲幅高達50%。主要原因是因為內地的政治明朗，香港自然也就跟著受益。

  而在去年（1991），恒生指數從3100點漲幅4400點，尚未今年五個月時間長得多。

  上午。

  林志超來到長江集團中心的辦公室，坐著喝茶看報，倒是非常的輕鬆。

  「爸，九龍泰富廣場準備招商了，預期第一年的租金可達4億港幣以上！」林瑞寰來到辦公室，匯報導。

  九龍泰富廣場就是原來的美麗華酒店和購物中心，如今重建為『泰富廣場』，商業面積增加至100萬平方尺（購物中心35萬平方尺、寫字樓65萬平方尺）；至於美麗華酒店，則在金巴利道對面。

  美麗華酒店一直沒有歇業，在香港酒店業依舊有一席之位。並且，美麗華酒店還在內地投資了南海酒店。

  僅僅是搶奪楊志雲家族的美麗華酒店，實際上已經發展成上百億的資產規模。

  林志超滿意的說道：「照這個趨勢，今年長實今天的利潤能接近百億了！」

  林瑞寰笑著說道：「差不多的！恆豐廣場馬上也可以招商了，正值寫字樓緊缺，很多金融機構紛紛打聽租賃消息。」

  恆豐廣場50%股權在長實手裡，管理權也是在長實。

  想到長實集團今年利潤突破百億，林志超還是非常高興的，這個規模應該比李家成前世的同時期『長實』高出近一倍（前世，長實1992年利潤為60億）。

  多出的幾十億利潤，當然不可能是『發展地產（住宅）』和『基建』增加的，畢竟香港就那麼大；只能是商業地產及零售、飲料食品、餐飲等，所增加利潤。

  而在商業地產裡面，本來回報率並不算高，和發展地產完全不能比；但是，架不住長實集團的商業地產實在太多了，而且遍布香港、新加坡、日本、美國、英國等地區。

  林志超接著說道：「美國那邊的商業地產，我也打算開始大舉投資，預期用1年半時間，完成數十億美金的抄底。」

  林瑞寰說道：「不少機構正在搬離曼哈頓，如果要抄底，明年應該最佳，因為有人預測明年美國商業地產更爛。」

  林志超說道：「嗯，可以慢慢的切入就是！美國現在有個機構，專門處理那些不良資產，有合適的我們就拿下！」

  林瑞寰點點頭，說道：「好的，我們在美國已經有一支本地管理隊伍，擁有較為豐富的管理經驗。改造的三個購物中心，也取得了不錯的成績」

  在父親的指導下，長實集團的發展策略和方向，是不會走錯的。他們只需要做的是，努力提高自己的管理經營水平。

  溝通一番後，林瑞寰很快離開，他現在工作最忙，畢竟長實集團都是他在管理。

  他今年也43歲，正值事業的巔峰，在外人看來就是實權在握。

  畢竟，林志超屬於半退休狀態。

  林志超旗下的兩家地產綜合集團——長實、九龍倉，都有好消息。九龍倉集團旗下的海港城，已經將兩幢高級住宅大廈改建成兩幢36層的港威商業大廈，增加115萬平方尺的商業樓宇。另外三幢住宅大廈（原來是作為收租用的高級住宅大廈），也開始重建，預計將增加270萬平方尺的商業樓宇，在1996年底落成。

  也就是說，在商業地產領域，長實集團是老大、九龍倉集團是老二，後面的都是小羅羅——置地失去交易廣場而元氣大傷、太古地產失去太古廣場而黯然無光；其餘華資地產公司能排的上號的，也只有新鴻基和希慎置業、新世界發展，新鴻基在新市鎮的購物中心較多，希慎置業在銅鑼灣的商業地產較多，新世界發展則作用新世界中心、會展中心。

  當然這些企業的商業地產，都不能和九龍倉、長實相提比論。

  至於九龍倉、長實集團在商業地產領域，誰更勝一籌呢？

  九龍倉在香港擁有：海港城、時代廣場、星光行等，大概有950萬平方尺的商業面積（包括正在建的三幢寫字樓大廈）；

  長實集團在香港有：長江廣場（500萬平方尺）、交易廣場（200萬平方尺）、來福士廣場（20萬平方尺）、長江集團中心（125萬平方尺）、尖東希爾頓酒店和尖沙咀中心（80萬平方尺）、泰富廣場（100萬平方尺）、銅鑼灣大丸百貨和新天地購物中心（50萬平方尺）、華人行大廈50%

  在香港本土，當然還是長實集團更勝一籌！

  九龍倉集團在東南亞的地產領域，才是真正的巨無霸：

  首先，控股新加坡最大的商業地產公司——新加坡置地52%的股權，這家企業在被九龍倉集團收購之後，不僅加強新加坡的商業地產開發，還進軍泰國、印尼、馬來等地方，資產迅速壯大。

  其次，控股新加坡馬可孛羅酒店78%股權，這家新加坡上市公司包括三家四星級馬可孛羅酒店——新加坡、吉隆坡、峇里島，還投資新加坡烏節路的連卡佛大廈。

  最後，九龍倉集團直接擁有價值30多億港幣的新加坡的百麗宮大廈及後段地皮，以及在泰國、馬來、印尼、菲律賓等國家擁有價值130億港幣以上的物業資產。

  當然。

  長實集團在日本、英國、美國擁有的資產值，也是九龍倉集團沒有的，價值至少也是六七十億美金。

  更重要的是，長實集團本質上是一家開發地產商和一家綜合性企業。

  如今，長實集團不僅進軍內地，還要抄底美國，可謂兩線作戰；所以這一波之後，長實集團便已經具備世界500強的實力（不含和記黃埔），而且還是實力靠前。

  甚至可以說，未來三十年都無憂了！

  當然，在擁有豐厚的現金流情況下，長實集團會繼續投資。(本章完)