時光匆匆，轉眼來到1982年。【，google搜尋】

  元旦過後，林志超來到長實集團的辦公室上班，他現在工作很輕鬆，主要是心理輕鬆——幾個兒子都已經可以獨當一面。

  長實集團依舊是林氏家族的旗艦上市公司，這家公司哪怕在恒生指數跌至1100點，市值依舊有240多億。

  很多投資者都知道，去年長實集團盈利是個天文數字（出售物業和股票）；與此同時，長實集團目前的流動資金高達82億港幣（含供股集資21億）。

  不一會，林瑞寰、周福照、麥里思等核心高層，來到林志成的會議室，大家坐在會議桌上準備討論。

  目前長實集團基本上是每個月開一次管理層會議，接近二十名的高層會齊聚一堂。而像這種小型的高層會議，出席的是集團核心高層，大家就在林志超的辦公室將會議開了。

  「今天我們討論一下，中環巴士總站投標價格的問題，大家有什麼建議都說出來！」林志超輕鬆的說道。

  他為什麼如此輕鬆呢？

  首先，林志超家族在香港的收租物業，已經龐大無比，哪怕是在中環也是霸主（金鐘也是中環）。

  其次，此次投標，不管中與不中，都是『理想結果』。中標，本該理想；不中標，讓置地雪上加霜。

  最後，交易廣場雖然收租好，但全球範圍的商業地產，亦可以投資。

  周淮安說道：「去年下半年，香港地產已經出現調整和下跌，很多樓盤都已經銷售不出去。實際上，這幅地皮的合理價格應該是在『4』開頭。」

  言下之意，不值50億港幣。

  去年上半年，紅棉道一幅商業地皮，只有4萬平方尺，公開招標被外資財團以9億港幣奪得，單價已經是高達5億港幣。

  如果說巴士總站不超過50億港幣，那就是不會超過這個單價；考慮到地段的優越性、地皮的面積大很多，這充分說明地產調整了不少。

  林瑞寰思考了一下說道：「從長期利益的考慮，香港的地產業前景還是非常大的所以，再考慮到置地鮑富達『冒進』的性格，他可能戰勝我們的決心很大，挺而冒險出高價。特別是，去年我們長實集團發出很多煙霧彈，表示對這幅地皮的決心大，鮑富達可能會賭一把。」

  他有些不解，為什麼父親要讓周淮安放出一些消息——巴士總站的地皮價值80億以上、長實集團的現金流非常充足這些消息，不是明擺著撩撥置地大班鮑富達，加入競價行列嘛！

  除非他突然想到一種可能，那就是父親希望將置地拖垮！

  只是這樣的話，就必須香港地產大跌，而不是調整。

  那麼，香港地產會大跌嘛？

  所有人都想不到林志超的真正心思，畢竟有眼光的人也就是知道『地產調整』，而不會想到『華英談判』要在今年開始了。

  好比此時的陳青松、鮑富達，雖然也知道地產陷入調整，但他們依舊抱著很大的希望——地產再次上升。

  林志超問道：「那你覺得置地會有多冒險？」

  這是一種心理分析！

  林瑞寰說道：「恐怕得55億以上！假設我是置地大班鮑富達，那麼我會認為長實集團一定是以50多億來投標。那麼我想戰勝長實集團，一定會出價57億以上的樣子。」

  林志超隨後笑著說道：「那我們就出57億港幣！」

  眾人驚訝起來，搞不清老闆的真實目的。

  當然，大家見老闆如此自信，也不再關注這個問題。

  隨後，林志超說道：「溫哥華的希爾頓酒店，交易已經完成了嘛？」

  周福照說道：「已經全部支付完畢，交易完成。」

  林志超點點頭，去年長實集團利用貸款，以6億港幣的價格，收購了溫哥華的希爾頓酒店（業權），算是海外的一個小投資。

  海外酒店的回報率，肯定是非常低。不過林志超也有他的考慮，港幣和美元的匯率去年才2左右，若是貸款，哪怕是利息18%（長實集團能拿到更低利息），也是非常划算的。

  這是因為，港幣將在明年（1983）匯率達到8，港幣貶值，就意味著現在貸款划算；更何況，最優惠利率是會下跌的，利息也會根據行情下跌，不會一直高達18%利息。

  此時長實集團82億港幣的現金流，有足足10億美金（56億港幣），如果這10億美金明年升值78億港幣，那麼相當於淨賺20億港幣。

  另外一邊。

  紐壁堅和鮑富達也在辦公室里，討論關於巴士總站的標價問題。

  鮑富達說道：「以林志超對收租物業的熱衷，以及長實集團去年的言論來看，他們肯定會給出一個高價來，預期將在55~57億港幣的樣子。」

  紐壁堅皺眉起來，隨即說道：「地產已經陷入調整期，去年下半年已經開始貶值不少了！」

  鮑富達說道：「確實已經進入調整期，但僅是調整，預期一年時間就能消化，並重新回到上漲通道。更具我們得到的消息，內地政府不急著討論香港的歸屬問題，說明他們害怕——再次得罪西方，而被西方進行經濟封鎖。在這種情況下，我們英國續約香港的可能性非常大」

  紐壁堅聞言，點頭說道：「你這個觀點我是認同的，香港依舊具備巨大的發展潛力！」

  兩人非常看好香港的前景，很大一部份的原因就是——從1979年麥理浩訪問京城後，港府一直傳遞出來的是『樂觀』態度，而內地政府也不急著談香港的問題。這樣一來，很多商人就覺得內地是在『示弱』，那麼香港將可能被『續約』。

  鮑富達說道：「所以，我建議置地以8億港幣價格去投標，高出幾億價格中標，勝長實集團一籌。彌補當年凱瑟克家族主政時，失去維港中心的損失。」

  紐壁堅說道：「這個價格倒是很大的可能中標，就算沒有中標，我們也是輸得不冤枉。只是這樣一來，置地的負債率將非常高。」

  鮑富達說道：「只要地產重回上升通道，負債率自然會下跌，而且利息也會下跌！」

  是啊！

  只要地產上升，再高的負債率都不擔心，這恐怕是很多『賭徒式』投資者的想法。

  最終，紐壁堅同意鮑富達的觀點。

  兩個『外姓』怡和系高層，都渴望做出成績，這樣一來他們就能阻止凱瑟克家族重掌大權。因為凱瑟克家族持股只有怡和的百分之十幾，所以怡和董事會權利更大。

  再加上九龍倉集團是在紐壁堅手中失去的，雖然董事會的人都明白，這完全怪罪不了紐壁堅，畢竟這是凱瑟克家族挖的坑。

  但不管怎麼說，紐壁堅一直憋著一口氣，那就是找回失去九龍倉集團的損失。

  而鮑富達更是一位激進的人，意圖在置地大班上，大展身手，讓所有人刮目相看。

  所以從1980年開始，置地的投資已經逐漸失控了！

  由愛德華·迪士尼帶領的財團，正式向迪士尼公司發起收購，收購方式是以溢價2%的股價，收購不超過25%的股票。

  此次收購的顧問代表，正是大通銀行的投資業務部，包括貸款也通過大通銀行。

  消息傳出，在美國引起不小的轟動，最大的原因是『奧黛麗公司』是此次收購方，而奧黛麗公司和迪士尼公司，都是以創始人的名字來命名的。

  而且，奧黛麗赫本的身份也一直備受關注。

  迪士尼公司。

  羅納德質問前來的愛德華，說道：「你這是叛徒行為，你是想讓『奧黛麗』這三個字，放在『迪士尼公司』的名字上嘛？」

  雖然迪士尼公司被他經營得一塌糊塗，本職業務日暮西山，在不動產投資上也暫時沒有太好的回報；但是，羅納德並不認為自己有太大的問題，不動產已經開始升值，而傳統業務本來就已經是夕陽產業，迪士尼公司坐收版權收入就已經足以。

  愛德華此時已經是勝利在握，很多股東都已經被他說服，因為大家對羅納德的表現很不滿。

  所以面對羅納德的質問，他冷靜的說道：「奧黛麗公司會保持迪士尼公司的獨立經營性，他們只做大股東而已。除此之外，奧黛麗公司支持迪士尼重建創意部門，並願意資源共享，這是一個非常好的合作機會。羅納德，準備召開董事會吧，不要讓迪士尼公司成為『紀念館』，你已經失敗了！」

  羅納德頓時啞口無言，迪士尼最近幾年確實表現不好，他自己是知道的；只不過，他更希望寄託不動產升值，來扭轉情況。

  但他購買的不動產，偏偏不在曼哈頓，因為這幾年曼哈頓寫字樓升值很快，其它地方反應遲鈍。

  按照法律，他必須召開董事會，並就被收購事宜進行表決，亦可以發起反收購。

  但迪士尼這種情況，有沒有財團願意加入反收購呢，他不得而知。就算有，面對強大的奧黛麗公司，也很難取勝。

  「我會按照法律召開董事會！不過我警告你，奧黛麗公司不是最好的選擇！」羅納德警告的說道。

  他並不是對奧黛麗公司有多大的成見，而是覺得『奧黛麗』是一個人名，和『迪士尼』一樣，是兩個創始人的象徵。如果那天迪士尼樂觀，變成奧黛麗樂園，那豈不是真正的失策。

  然後愛德華早已經被林瑞東這個年輕人折服，這段時間兩人經常會面討論迪士尼的後續發展，愛德華對於林瑞東的想法，經常拊掌叫好。

  比如在迪士尼CEO這個上面，林瑞東是希望從好萊塢八大製片的CEO上面選擇，因為這樣有助於迪士尼走出創意不足的困境；比如成立『試金石電影公司』，讓迪士尼進一步朝著傳媒領域發展

  所以，愛德華現在是堅定的『奧黛麗公司』支持者。

  「這一點你不需要強調！奧黛麗公司只是作為大股東的存在，並不會過分干預迪士尼。而我們成功之後，會挑選一位合適的CEO。」

  羅納德頓時無話可說，只能偃旗息鼓，他知道自己在迪士尼公司，已經進入倒計時。他還知道，很多董事和股東，已經倒向愛德華。

  2月初旬，港府宣布置地公司以8億的港幣中標『巴士總站地皮』，震驚整個地產界。

  當然，長實集團標價57億也比較讓人感到意外，畢竟第三名的新鴻基標價才2億港幣。

  媒體很快嗅到不一樣的東西，迅速將這場競標寫著『置地戰勝長實集團』的新聞標題，以此來獲得銷量。

  置地公司。

  鮑富達和紐壁堅紛紛陷入興奮當中，他們最大的興奮來源不是中標，而是長實集團的標價果然高達57億。那麼這樣一來，董事會和股東對他們的行為將給予高度評價。

  平靜下來之後，鮑富達說道：「置地應該趁熱打鐵，進一步擴大公司的經營！」

  他現在是——債不壓身，一門心思是在他的帶領下，置地完成對長實集團的超越。

  紐壁堅冷靜的說道：「你的意思是收購港燈？」

  鮑富達點點頭，說道：「不僅僅是港燈，還有香港電話公司。假設我們不發動『破曉行動』，那麼林志超一定不會錯過這樣的英資企業。所以說，要儘快去收購，畢竟長實集團擁有龐大的現金流。」

  紐壁堅陷入思考起來，置地負債太高了，如果收購這兩家公司，負債率高達90%以上了。一旦發生不可預見的危險，置地將陷入萬劫不復的情況。

  見紐壁堅還在思考，鮑富達說道：「此時內地已經開放，不再會出現1967年那種情況，所以香港的前景非常大。而一旦長實集團拿下這兩家公司，那麼置地將再無超越的可能。」

  超越長實集團，這是兩人的執念。

  當然，這個所謂的超越，就是將和記黃埔排除在外而已。畢竟置地上面，也有怡和洋行。

  紐壁堅這時候說道：「1980年時，置地的利潤是1億港幣；1981年時，置地的利潤暴漲至6億港幣，來自物業銷售的利潤，首次超過租金。今年，你覺得如何？」

  這兩年置地在鮑富達的領導下，加強對地產開發的投資（住宅），所以利潤大漲。

  鮑富達說道：「今年雖然地產調整，但其實影響不會太大，我覺得能穩定在8億規模。」

  此時香港的地產雖然在調整，但畢竟跌幅有限。而一些租金，更是還沒有受到影響。

  事實上，香港任何一家公司，今年（1982）的利潤，不會大幅下跌（小跌），真正下跌的是明年（1983），到時候是暴跌，當然1984年時最慘的，基本就是扛不住就是倒閉潮了。

  紐壁堅心想，一年8億規模的利潤，再加上置地本身的實力，完全可以去收購港燈和香港電話公司。

  「行，我支持收購這兩家『現金奶牛』公司，這兩筆生意無論如何都是非常划算的。」

  長實集團。

  林志超也得知競標失敗的消息，他臉上沒有任何不悅的表情。

  他已經想到這個結果！

  他想過，假如高價投中『巴士總站』，那麼可能就是60億。這樣一來，他不僅僅『一世英名』會受到損失，而是也不利於長實集團後期的工作開張。

  長實集團60億拿下『巴士總站』，那麼還得需要25億以上的建築費，總計投資需要90億港幣。除此之外，還有長江廣場需要建築費，也在25億以上。

  僅這兩個項目，就足足115億的資金需求。

  更重要的是，如果長實集團斥巨資拿下交易廣場，那麼接下來就只能在和置地爭奪『香港電燈公司』。

  因為這家公司，才是林志超必須要的資產！

  置地如果沒有交易廣場的拖累，後續又獲得港燈，那麼林志超就可能真正失去港燈，因為置地債務不算高，就不太可能出售港燈。

  如今他將交易廣場，高價推給置地公司，就是要拖累置地。

  包括港燈，他都不需要最近去考慮爭奪，因為置地公司已經是他的『口中糧食』，以後隨時可以整鍋吃下。

  至於他現在下場，去炒高港燈的股價，完全也沒有必要。畢竟置地買得越貴，以後越省不得出售。

  外面。

  雖然林志超不在意丟掉『巴士總站』地皮，但傳媒紛紛湊熱鬧。

  有人形容林志超一向所向披靡，而且這次事先也放出各種『志在必得』的信號，但最終都沒有想到，置地的膽子更大，勇氣更佳！(本章完)